O que são REITs? Tudo o que você precisa saber sobre REITs: Guia completo
O que são REITs?
Reits, ou "Real Estate Investment Trust",
representam um intrigante veículo de investimento no mercado imobiliário dos
Estados Unidos, assemelhando-se, de certa forma, aos Fundos de InvestimentoImobiliário (FIIs) no Brasil. No entanto, há nuances distintas entre os
dois, sendo a principal diferença o fato de que os Reits não são meros fundos,
mas sim empresas que operam como tal. Com conselho e diretoria próprios, têm a
capacidade de lançar ações na bolsa e buscar financiamentos no mercado.
Desde sua criação na década de 1960, os Reits inspiraram a
implementação de produtos semelhantes globalmente, sendo adotados em mais de 35
países. Este guia, no entanto, focaliza o mercado dos EUA, que se destaca por
sua amplitude e maturidade em comparação com os FIIs brasileiros. Os Reits
exploram segmentos diversos que muitas vezes não estão presentes no cenário dos
FIIs nacionais.
Hoje, é possível investir diretamente ou indiretamente em
Reits a partir do Brasil, uma oportunidade empolgante para diversificação e
exposição a um mercado imobiliário robusto e maduro. A tradução literal de Real
Estate Investment Trust é "fundo de investimento imobiliário", mas,
ao contrário dos FIIs brasileiros, os Reits são verdadeiras empresas que operam
no mercado de ações.
Os investidores em Reits se tornam acionistas do
empreendimento, participando do conselho de administração, executivos e podendo
se beneficiar dos rendimentos do negócio. As ações são negociadas em bolsa e
fazem parte de índices do mercado acionário, como o prestigiado S&P 500 de
Nova York.
Os Reits, ao seguir a legislação das companhias abertas,
possuem a flexibilidade de realizar captações, contrair dívidas e lançar ações,
oferecendo uma dinâmica única aos investidores. A opção por investir em Reits é
uma busca por renda regular, assemelhando-se ao recebimento de dividendos pelos
FIIs no Brasil, proporcionando uma alternativa para obter ganhos consistentes.
O mercado de Reits nos EUA, conforme a Nareit, associação
americana do setor, abrange cerca de 150 milhões de cidadãos, representando
aproximadamente 45% dos domicílios do país. Os ativos dessas empresas totalizam
impressionantes US$ 4,5 trilhões, com os Reits públicos alcançando US$ 3
trilhões. Essas empresas administram mais de meio milhão de imóveis e extensas
áreas florestais.
Em contraste, os fundos imobiliários brasileiros são mais
recentes, surgindo com a Lei 8.668 de 1993. A popularização desses fundos é
mais recente, datando de 2019, quando investidores buscaram alternativas além
da renda fixa. No entanto, o mercado brasileiro enfrentou desafios durante a
pandemia de Covid-19 e flutuações nas taxas de juros.
A magnitude do mercado de Reits abre portas para uma
diversificação mais ampla, proporcionando aos investidores acesso a um setor
imobiliário global e mais maduro, além de exposição ao dólar e à economia
estrangeira. Como estratégia de diversificação, os Reits oferecem uma maneira
de mitigar riscos inerentes ao cenário brasileiro em parte da carteira.
Como Funcionam Os REITs?
Os Reits, ou "Real Estate Investment Trusts", desempenham um papel fascinante ao atuarem como empresas especializadas na aquisição e administração de diversos tipos de imóveis. Desde escritórios a hospitais, passando por galpões, lojas, data centers, torres de telefonia móvel, hotéis e infraestrutura, essas entidades oferecem aos investidores uma ampla gama de opções. Enquanto a maioria se concentra em uma categoria específica, alguns optam por investir em propriedades com finalidades variadas.
Os Reits listados em bolsa nos Estados Unidos são
classificados em 13 segmentos distintos, incluindo escritórios, industriais,
varejo, hospedagem, residenciais, florestais, saúde, galpões, infraestrutura,
data centers, diversificados (mais de um tipo), especializados (imóveis que não
se enquadram nas demais categorias) e hipotecários (mReits). No Brasil, os FIIs
seguem uma lógica semelhante, mas nos EUA, além dos segmentos tradicionais,
encontramos Reits que investem em áreas no mínimo curiosas.
Essencialmente, os Reits geram receita alugando os imóveis
de seu portfólio, e os rendimentos obtidos são distribuídos entre os
acionistas. Com a obrigação de repassar pelo menos 90% de seus rendimentos
tributáveis aos investidores, muitos Reits acabam pagando 100%. Os Reits
listados em bolsa, que investem diretamente em propriedades, são chamados de
Equity Reits.
Os mReits, por outro lado, não mantêm a propriedade direta
dos imóveis, mas os financiam. Seus rendimentos derivam dos juros cobrados nos
financiamentos, assemelhando-se à distinção existente no Brasil entre FIIs de
"tijolo" e FIIs de "papel". Enquanto os primeiros investem
diretamente em imóveis, os últimos direcionam seus recursos para títulos de
crédito imobiliário.
Além dessas categorias, existem Reits públicos não listados,
abertos a investidores em geral, mas sem negociação em bolsa, caracterizando-se
por menor liquidez. Outro grupo compreende os Reits privados, restritos a
determinados investidores, muitas vezes exigindo aportes mínimos mais elevados
e dispensados do registro na Securities and Exchange Commission (SEC), a
comissão de valores mobiliários dos EUA.
Para obter o status de Reit, uma empresa precisa cumprir
critérios rigorosos, incluindo o investimento mínimo de 75% de seus ativos em
imóveis, uma receita bruta proveniente majoritariamente de aluguéis, juros de
financiamentos ou venda de imóveis, a distribuição anual de pelo menos 90% de
seus rendimentos aos acionistas, entre outros requisitos.
Como Investir em REITs morando no Brasil?
Investir diretamente em Reits estando no Brasil é uma
realidade acessível por meio de corretoras que oferecem opções de conta
e investimentos internacionais. As operações são conduzidas de forma prática
via plataformas eletrônicas, como sites e aplicativos, proporcionando aos
investidores a oportunidade de explorar empreendimentos renomados, como o
icônico Empire State Building em Nova York, que faz parte de um Reit.
Uma diferença notável em relação aos FIIs brasileiros é a
tributação nos EUA. Enquanto no Brasil os dividendos não são tributados, nos
EUA esses proventos sofrem uma incidência de 30% de Imposto de Renda para
investidores não residentes. Além disso, há uma alíquota de 15% sobre o ganho
de capital na venda das ações, se houver.
Assim como os FIIs no Brasil, os Reits nos EUA enfrentaram
desafios em cenários de aumento das taxas de juros. Embora as taxas americanas
sejam historicamente mais baixas, o FTSE Nareit All Equity Reits, índice
que monitora o desempenho desses ativos, registrou uma queda de nos últimos
anos, evidenciando a sensibilidade desses investimentos.
Vale destacar que os Reits são considerados investimentos de
longo prazo, buscando retornos não apenas por meio de dividendos, mas também de
ganhos de capital. Ao longo dos últimos 20 anos, o FTSE Nareit All Equity Reits
superou significativamente o desempenho de outros índices relevantes.
Na maioria das Corretoras, é possível investir em Reits
listados na Nasdaq e na Bolsa de Valores de Nova York (NYSE).
Além do investimento direto, as corretoras e bancos
possibilitam investimentos indiretos em Reits. ETFs, BDRs e BDRs de ETFs de
Reits listados na B3 oferecem alternativas acessíveis, permitindo que os
investidores adquiram esses ativos como ações na Bolsa brasileira.
Os ETFs brasileiros replicam carteiras internacionais de
Reits, enquanto os BDRs representam cotas de ETFs de Reits internacionais ou as
próprias ações de um Reit. Fundos de gestão ativa.
Os Reits Mais Rentáveis em 2022:
Em 2022, alguns Reits se destacaram com performances impressionantes:
- Getty Realty Corp (GTY): Especializado em imóveis relacionados a automóveis, obteve um retorno total de 16,97%.
- VICI Properties Inc (VICI): Proprietário de cassinos, hotéis e áreas de entretenimento, registrou retorno total de 14,26%.
- Gaming and Leisure Properties Inc (GLPI): Similar ao VICI, apresentou um retorno total de 13,49%.
- Transcontinental Realty Investors Inc (TCI): Diversificado, atuando em apartamentos, escritórios, galpões, hotéis e centros varejistas, alcançou um retorno total de 10,37%.
- LTC Properties Inc (LTC): Com foco em casas de repouso e residências para idosos, registrou um retorno total de 9,42%.
Fonte: Yahoo Finance
É notável que esses retornos superaram a inflação dos Estados Unidos, que ficou em 6,5% no mesmo período.
Reits que Pagam Mais Dividendos:
O índice FTSE Nareit All Equity Reits apresentou um dividend yield médio de 3,97% em 2022, enquanto o S&P 500 teve um dividend yield médio de 1,65%. Alguns Reits com dividendos elevados e modelos de negócios sólidos, listados pela Forbes, incluem:
- Stag Industrial (STAG): Imóveis industriais, com dividend yield de 4,8%.
- Realty Income (O): Imóveis comerciais, com dividend yield de 4,6%.
- Omega Healthcare Investors (OHI): Estabelecimentos de saúde para idosos, com dividend yield de 9,1%.
- Medical Properties (MPW): Hospitais, com dividend yield de 9,7%.
- Iron Mountain (IRM): Depósitos, com dividend yield de 4,6%.
- Douglas Emmett (DEI): Escritórios e apartamentos, com dividend yield de 8,3%.
- Crown Castle (CCI): Infraestrutura de telecomunicações, com dividend yield de 5,4%.
- City Office REIT (CIO): Escritórios no Sul dos Estados Unidos, com dividend yield de 8,8%.
- Blackstone Mortgage (BXMT): Hipotecas comerciais, com dividend yield de 10,4%.
- Agree Realty (ADC): Lojas alugadas para inquilinos de primeira linha, com dividend yield de 3,9%.
Vale a Pena Investir em Reits?
Os Reits oferecem vantagens como pagamento regular de
dividendos, potencial de ganhos de capital e baixa correlação com outros
investimentos. Para brasileiros, são uma opção de diversificação de moeda e
mercado. Guilherme Zanin destaca a qualidade dos imóveis "triplo A" e
a oportunidade de investir em um dos melhores mercados do mundo, com setores
distintos do Brasil.
Agradecimento Especial:
Agradecemos aos leitores do blog Dividendos Sem Segredos por acompanharem nossa jornada pelo universo dos Reits. Sua dedicação em busca de conhecimento é o combustível que impulsiona nossa exploração. Obrigado por fazerem parte dessa comunidade em constante aprendizado. Juntos, continuaremos a explorar e entender as nuances dos investimentos imobiliários.
6 opções de REITs que pagam Dividendos Mensais
- Armour Residential REIT (ARR)
- Invesco Mortgage Capital (IVR)
- Simon Property Group (SPG
- Kimco Realty Corporation (KIM)
- OHI Omega Healthcare (OHI)
- MPW Medical (MPW)
Perguntas Frequentes:
O rendimento dos REITs americanos varia de acordo com o tipo de imóvel que eles investem, a localização dos imóveis, a qualidade dos inquilinos e outros fatores. Em geral, os REITs de imóveis comerciais e de lajes corporativas pagam os maiores dividendos.
No ano de 2023, o rendimento médio dos REITs americanos foi de 3,2%. No entanto, alguns REITs pagaram dividendos com rendimentos superiores a 10%.
Como funciona Os REITs americanos?
EITs são fundos de investimento imobiliário que são negociados na bolsa de valores. Eles são obrigados por lei a distribuir pelo menos 90% de seus lucros aos acionistas na forma de dividendos.
Para serem elegíveis para o status de REIT, as empresas devem cumprir uma série de requisitos, incluindo:
- 75% ou mais de sua receita deve vir de propriedades imobiliárias;
- Pelo menos 75% de seu patrimônio líquido deve ser investido em propriedades imobiliárias;
- Suas ações devem ser negociadas publicamente.
Quais são os melhores REITs americanos?
Os melhores REITs americanos são aqueles que pagam dividendos consistentes e crescentes, que têm um histórico de desempenho sólido e que são bem administrados.
Alguns dos melhores REITs americanos incluem:
- Realty Income (O)
- Simon Property Group (SPG)
- Prologis (PLD)
- Digital Realty Trust (DLR)
- Public Storage (PSA)
Quanto os REITs pagam de dividendos?
Os REITs pagam dividendos mensalmente, trimestralmente, semestralmente ou anualmente. O valor dos dividendos varia de acordo com o tipo de imóvel que o REIT investe, a localização dos imóveis, a qualidade dos inquilinos e outros fatores.
Em geral, os REITs de imóveis comerciais e de lajes corporativas pagam os maiores dividendos.
Qual o melhor REITs para investir?
A melhor maneira de escolher o melhor REIT para investir é fazer sua própria pesquisa e avaliar os fatores mencionados acima. É importante considerar seus objetivos de investimento, seu perfil de risco e sua tolerância a volatilidade.
Qual o melhor REIT americano para investir?
O melhor REIT americano para investir é aquele que atende aos seus objetivos de investimento e que está alinhado com seu perfil de risco.
Alguns dos melhores REITs americanos para investir incluem:
- Realty Income (O): é um REIT de imóveis comerciais que paga dividendos consistentes e crescentes há mais de 50 anos.
- Simon Property Group (SPG): é um REIT de shopping centers que é o maior proprietário de shopping centers do mundo.
- Prologis (PLD): é um REIT de galpões logísticos que é líder do mercado em seu segmento.
- Digital Realty Trust (DLR): é um REIT de data centers que atende a empresas de tecnologia de ponta.
- Public Storage (PSA): é um REIT de self storage que é o maior proprietário de self storage do mundo.
Quanto tenho que investir para ter uma renda mensal
de 3 mil?
Para ter uma renda mensal de 3 mil, você precisa investir em um REIT que pague dividendos com um yield de pelo menos 3%.
No ano de 2023, o yield médio dos REITs americanos foi de 3,2%. Portanto, você precisaria investir aproximadamente R$ 100.000 para ter uma renda mensal de 3 mil.
No entanto, é importante ressaltar que o valor dos dividendos pode variar de ano para ano, dependendo do desempenho da empresa.
A AMT tem um valor de mercado de mais de US$ 100 bilhões e paga dividendos com um yield de 3,5%.
Veja também o nosso artigo: Como Investir em Dividendos: Guia Completo Para Iniciantes
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